土地に対する固定資産税について

公開日 2013年11月01日

最終更新日 2017年08月01日

 固定資産の価格とは適正な時価をいうものとされています。

 適正な時価とは、売買実例価額から不正常な要因(売り急ぎ、買い急ぎ、投機的取引など)を除いた正常売買価格に基づいて求めることとされています。

 宅地の評価については、適正な時価を求める場合、基準年度の前年の1月1日の地価公示価格及び不動産鑑定士による鑑定評価から得られた価格等を活用し、これらの7割を目途として評価することとしています。

1.地目の認定

(1) 地目の種類

 固定資産評価基準では、土地を田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地の9種類に分類しています。

(2) 認定の時期

 固定資産の賦課期日は1月1日とされており、評価の基本となる地目認定も賦課期日である1月1日現在の利用状況によって行うことになります。

(3) 現況主義による認定

 土地の地目は、不動産登記簿に登記されており、通常不動産登記簿上の地目と現況の地目とは一致しなければならないものですが、登記は原則として申請主義であることから、不動産登記簿上の地目と現況地目が一致しない場合があります。

 そこで、地目は地積と異なり、実地調査によって認定することが比較的容易であり、また、各筆の土地について均衡のとれた適正な評価を行うため、固定資産評価基準では、不動産登記簿上の地目にかかわりなく、現況の地目によるものとされております。

2.地積の認定

(1) 地積の認定

 固定資産評価基準では、地積の認定にあたっては原則として、不動産登記簿に登記されている地積によるものとしています。

 これは、地目は実地調査に基づき現況によって認定することが容易であるのに比べて、地積は個々の土地について実測しなければ、不動産登記簿に登記された地積と現況による地積が符合しているかどうか判定できないことから、市内の土地全筆について実測を行うことは時間的、技術的に相当の困難が伴うためであるとされています。

(2) 現況の地積

 不動産登記簿に登記された地積によるとかえって評価の均衡を欠くこととなると認められる場合には、現況による地積すなわち実測した地積によって評価しても差し支えないとされています。

 具体的には、不動産登記簿に登記されている土地の地積が現況よりも大きいと認められる場合においては、当該地積は、現況の地積によるものであり、また、現況の地積が不動産登記簿に登記されている地積よりも大きいと認められ、かつ、不動産登記簿に登記されている地積によることが著しく不適当であると認められる場合においては、当該土地の地積は、現況の地積によるものとされています。

 ※ 当市においては、現況による地積を適用する場合の手続きとしては、土地の所有者からの届出に基づき認定することとしております。届出に際しては、現地において隣接者との境界確認や境界杭等を設置のうえ、不動産登記規則で定義する土地所在図等(地積測量図)を提出していただきます。この地積の扱いについては、届出を受けた年の翌年度から特別の事情に該当するものとして適用します。

3.画地の認定

(1) 画地の認定

 市街地宅地評価法又はその他の宅地評価法における各筆の宅地の評点数は、一画地の宅地ごとに「画地計算法」又は「宅地の比準表」を適用して求めることとされています。この場合における一画地とは、原則として土地課税台帳又は土地補充課税台帳に登録された一筆の宅地をいうものとされています。

 ただし、一筆の宅地又は隣接する二筆以上の宅地について、その形状、利用状況等からみて、これが一体をなしていると認められる部分に区分し、又はこれらを合わせる必要がある場合においては、その一体をなしている部分の宅地ごとに一画地と認定します。

(2) 二筆以上をもって一画地と認定する場合

 一筆一画地とするのが不適当な場合であり、具体的には次に掲げるような場合

  • 隣接する二筆以上の宅地にまたがり、一個又は数個の建物が存在し、一体として利用されている場合
  • 隣接する二筆以上の宅地について、それらの筆ごとに一個又は数個の建物が存在し、(同一使用者が同一使用目的に)建物が一体として利用されている場合
  • 隣接する二筆以上の宅地について、建物の有無又はその所在の位置に関係なく、塀その他の囲いにより(同一使用者が)一体として利用されている場合
  • 隣接する二筆以上の宅地について、一体として利用している場合

4.土地に対する税負担の調整措置

(1) 宅地の税負担の調整措置

 平成9年度の評価替えに伴い、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準(評価額に対する前年度課税標準額の割合)を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げまたは据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されています。

「負担水準」とは・・・ 個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているか示すもの

負担水準 = 前年度課税標準額 / 今年度の評価額 × 100(%)

※ 住宅用地の「今年度の評価額」については、住宅用地特例率1/6または1/3を乗じた額となります。また、都市計画税の住宅用地特例率は1/3または2/3となります。

宅地の区分 負担水準の割合

課税標準額の算出

(負担調整措置)

小規模住宅用地

及び

一般住宅用地

100%≦負担水準

「今年度の評価額」×1/6または1/3

※ 都市計画税は、1/3または2/3

(100%に引き下げ)

負担水準<100%

「前年度課税標準額」+((「今年度の評価額」×1/6または3/1)×5%)

※ 都市計画税は、1/3または2/3

※ ただし、上記により計算した額が(「今年度の評価額」×1/6または1/3)の100%を上回る場合は100%相当額とし、20%を下回る場合は20%相当額とする。

非住宅用地 70%<負担水準

「今年度の評価額」×70%

(70%に引き下げ)

60%≦負担水準≦70%

「前年度課税標準額」

(据え置き)

負担水準<60%

「前年度課税標準額」+(「今年度の評価額」×5%)

※ ただし、上記により計算した額が「今年度の評価額」の60%を上回る場合は60%相当額とし、20%を下回る場合は20%相当額とする。

(2) 市街化区域の農地の場合

 市街化区域内にある農地は、本来、宅地並みの価格を基に課税することとされていますが、住宅用地の税負担の関係や市街化に伴う税負担の増加を緩和するために特例措置があり、税金が軽減されています。

 原則として、今年度の本来の課税標準額に対する前年度の課税標準額の割合に応じて、今年度の課税標準額が決まる仕組みになっています。

 今年度の本来の課税標準額 = 今年度の評価額 × 1/3

 ※ 都市計画税は、「今年度の評価額」に2/3を乗じた額となります。

 今年度の本来の課税標準額に対する前年度の課税標準額の割合 =前年度の課税標準額/今年度の本来の課税標準額 × 100(%)

今年度の本来の課税標準額に対する前年度の課税標準額の割合

課税標準額の算出

(負担調整措置)

100%≦負担水準

「今年度の本来の課税標準額」

(100%に引き下げ)

負担水準<100%

「前年度課税標準額」+(「今年度の本来の課税標準額」×5%)

※ ただし、上記により計算した額が「今年度の本来の課税標準額」の100%を上回る場合は100%相当額とし、20%を下回る場合は20%相当額とする。

5.地価の情報

固定資産税評価に係る龍ケ崎市内の標準宅地・路線価の表示台帳及び図面は、税務課において閲覧することができます。

また、(財)資産評価システム研究センターのホームページでは全国の路線価図等を見ることができます。

全国地価マップ((財)資産評価システム研究センター)

お問い合わせ

総務部 税務課
TEL:0297-60-1519